ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Сегодня многие налогоплательщики и арендаторы столкнулись с ситуацией, когда увеличился размер земельного налога и арендной платы за землю. Это произошло за счет значительного повышения кадастровой стоимости земельных участков.

Все это в полной мере относится к Екатеринбургу и области, где с января 2013 года налоги и арендная плата за землю возросли в несколько раз. Содержание земельных участков стало обременительным. Зачастую кадастровая стоимость участка превышает его действительную рыночную цену в несколько раз. В этой статье специалисты компании «РУ ЭКСПЕРТ» разъяснят, почему так происходит и как грамотно уменьшить кадастровую стоимость.

Сведения о цене земельных участков, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), не всегда соответствуют действительности. Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть вызваны:

  • Недостоверностью сведений об объекте недвижимости при осуществлении оценочных работ. Наиболее часто допускаются ошибки в указании вида разрешенного использования земли. Этот фактор значительно влияет на цену участка.
  • Оценкой земельного участка только по его площади, без учета иных индивидуальных особенностей. Общеизвестно, что такие показатели объекта, как наличие/отсутствие коммуникаций, транспортная доступность, геологические характеристики, обременения, юридическая история существенно влияют на его цену.
  • Оценкой земельного участка на основе публикаций СМИ о продаже аналогичных объектов. Нередко продавец заявляет высокую стоимость. В дальнейшем цена продажи может меняться. При этом итоговая сумма, рассчитанная таким способом, останется завышенной. Поэтому данный метод оценки является неточным.

Вы обнаружили, что кадастровая стоимость вашего участка не соответствует его действительной рыночной цене? В таком случае вы имеете право оспорить результаты оценки. Закон «Об оценочной деятельности» (глава 3.1.) регламентирует способы и порядок оспаривания содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о цене объекта.

Компания «РУ ЭКСПЕРТ» оказывает профессиональную помощь в пересчете кадастровой стоимости земельных участков. Наши специалисты подготовят пакет документов, необходимых для разрешения разногласий в судах и в территориальной комиссии Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Опытные эксперты формируют индивидуальную рыночную оценку земельных участков. По результатам процедуры заказчик получает отчет о независимой оценке. Этот официальный документ имеет доказательную силу при рассмотрении споров о кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она устанавливается?

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в законном порядке расчетную величину, которая отражает ценность объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земли берется за основу при начислении:

  • арендной платы,
  • цены за выкуп участка,
  • земельного налога,
  • госпошлины в суд,
  • нотариальных тарифов.

В соответствии с законом кадастровая оценка земельных участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. Ее результаты утверждаются постановлением органов местного самоуправления. В ходе осуществления кадастровой оценки нередко допускаются неточности в исчислениях. Это приводит к многократному возрастанию обязательных платежей за землю. Поэтому при выявлении неточностей в оценке правообладателям выгодно оспорить кадастровую стоимость.

Президиумом ВАС в 2011 году было принято постановление, в котором разъясняются актуальные вопросы оценки земли для государственного кадастра недвижимости. Так, кадастровая стоимость земельного участка считается равной его рыночной цене с момента определения последней. Суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета, подготовленного независимой оценочной организацией.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Собственники, арендаторы, а также иные лица, в законном пользовании которых находятся земельные участки, имеют право на оспаривание их кадастровой стоимости. Данная процедура осуществляется двумя способами:

  • во внесудебном порядке, посредством обращения в территориальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости;
  • посредством обращения в суд.

Внесудебный порядок по данной категории споров не является обязательным. Таким образом, заинтересованное лицо вправе подать иск в суд, минуя обращение в территориальную комиссию.

Изменение кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре: порядок, основания и перечень необходимых документов

Территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости созданы и работают при органах Росреестра субъектов РФ. Процедура оспаривания кадастровой стоимости урегулирована Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

В территориальную комиссию по рассмотрению споров по кадастровой стоимости могут обратиться:

  • физические лица и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки;
  • представители органов власти и местного самоуправления — в случае, если объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности.

Указанные лица обращаются в территориальную комиссию при Росреестре с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и приложенным пакетом документов. В течение одного месяца с момента поступления документация рассматривается и принимается решение.

Основаниями для переоценки кадастровой стоимости являются:

  • недостоверные сведения об объекте недвижимости, с учетом которых выполнен расчет кадастровой стоимости;
  • оценка рыночной стоимости объекта на дату утверждения его кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость при выявлении недостоверности сведений?

Изменение кадастровой стоимости в связи с недостоверностью информации, использованной при оценке объекта недвижимости, осуществляется в следующем порядке.

Устанавливается, какие именно сведения являются ошибочными. Для этого нужно обратиться с запросом:

  1. к заказчику оценочных кадастровых работ (если стоимость была установлена в ходе осуществления данных работ).
  2. в органы Росреестра (если итоговая сумма была рассчитана при постановке участка на кадастровый учет или во время внесения изменений об объекте);

Информация предоставляется заявителю в течение 7 дней с момента подачи запроса. Чтобы уточнить информацию о том, как была определена кадастровая стоимость, необходимо обратиться в территориальный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».

Формируется обращение в территориальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Для этого потребуется предоставить:

  • заявление об изменении кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости (нотариально удостоверенная копия);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • документы о подтверждении недостоверности сведений об оценке кадастровой стоимости объекта.

Порядок внесения изменений в ГКН путем установления рыночной цены земельного участка

В данном случае изменение кадастровой стоимости осуществляется в следующем порядке:

  1. Обращение в независимую организацию для проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка. Специалист подготовит отчет, который является правовым основанием для дальнейших действий по изменению кадастровой стоимости. В соответствии с законом данный вид работ вправе проводить независимые оценщики, состоящие в СРО. Зачастую рыночная цена земельного участка, рассчитанная в результате независимой оценки, значительно отличается от кадастровой стоимости.
  2. Обращение в территориальную комиссию при Росреестре. Собственник, арендатор или иное заинтересованное лицо должно предоставить:
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • правоустанавливающий (правоудостоверяющий) документ на землю (нотариально заверенную копию);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • отчет об оценке, выполненный независимой оценочной организацией;
  • положительное экспертное заключение — этот документ требуется в том случае, если рассчитанная в отчете об оценке цена объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

Закон наделяет правом на судебное оспаривание кадастровой стоимости следующих лиц:

  • ИП и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки. В данном случае иск подается в арбитражный суд по месту нахождения участка.
  • Землевладельцы-физические лица. Они обращаются с исковым заявлением в суды общей юрисдикции.

Подача заявления о внесении изменений в нормативный акт, утверждающий кадастровую стоимость земли по региону, в данном случае является ошибкой. Дела об оспаривании нормативно-правовых актов являются сложными и рассматриваются длительно.

Фактически кадастровая стоимость не оспаривается — устанавливается ее новый размер по результатам проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Ответчиком по искам о пересмотре кадастровой стоимости выступает территориальный орган Росреестра.

Правовая позиция судов по данной категории дел определена Постановлением Высшего арбитражного суда РФ №913/11. Так, дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по общим правилам искового производства.

Защита прав землевладельцев осуществляется путем изменения кадастровой стоимости земли на рыночную. Землевладелец вправе подать иск в течение трех месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.

Для обращения в суд потребуются следующие документы:

  • исковое заявление;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт земельного участка, стоимость которого оспаривается;
  • отчет о независимой оценке рыночной цены объекта;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании отчета о рыночной цене земельного участка, подготовленного независимым специалистом, или результатов судебной экспертизы. Оптимальным способом оспаривания кадастровой стоимости является подготовка отчета об оценке земельного участка. В процессе судебного разбирательства проводится экспертиза данного документа. Приложение к исковому заявлению отчета об оценке ускоряет процесс рассмотрения спора в суде. Если отчет не приложен, будет назначена судебная экспертиза.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса РФ решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка — это правовое основание для внесения указанной стоимости в качестве кадастровой в ГКН. Внесение изменений в ГКН производится с момента вступления судебного решения в законную силу.

Компания «РУ ЭКСПЕРТ» предлагает комплекс профессиональных услуг по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков:

  • консультации экспертов-оценщиков;
  • экспертиза обоснованности кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • оценка рыночной стоимости земельных участков;
  • юридическое сопровождение процедуры переоценки кадастровой стоимости;
  • представление интересов заказчика во всех уполномоченных учреждениях (органах Росреестра, Департаменте земельных ресурсов г. Екатеринбурга и других);
  • подготовка отчетов независимой оценки для суда.
Яндекс.Метрика